미국에서 집 사기 1편: 크레딧 점수 올리는 5가지 방법

신용에 관한 글을 많이 지필하면서 "집 살 예정인데" 라는 전제하의 궁금한 점을 받이 받았습니다. 이 분야에 대해서는 제가 많이 부족하기에 새로운 시리즈 "미국에서 집 사기"는 게스트 블로거 장준님을 모셔봤습니다. "미국부자"로 인스타그램 및 유튜브에서 활동 하고 계시는 크리에이터이십니다. 미국에서 집 사는 과정에 대해 궁금한 점이 더 있으시다면 댓글로 알려주세요. 

 

유튜브 영상이나 인스타그램으로 보고 싶으시면 링크 참고하세요!

---

축하드립니다! 다운페이 할 종잣돈을 모으셨네요. 큰 금액을 모으려면 어느 정도 시간이 필요하겠지만, 그 사이에 신용을 쌓아서 크레딧 점수를 A+ 로 끌어올리고 싶으시죠? 

 

오늘 알려 드릴 내용은 제가 타이틀 회사에서 수백개의 모기지를 클로징하고, 현재 집을 고쳐서 파는 투자자 관점에서 전해 드립니다. 

 

모기지를 끼고 개인 집을 살 때 크레딧 점수가 제일 중요하지만, 자동차 보험을 살 때나 투자용 집을 위해 대출을 받을 때도 개인 크레딧이 어느정도 반영됩니다.

 

집 살때 모기지 승인 과정의 큰그림은 간단합니다. 크레딧 리포트(신용평가 보고서)를 봤을 때, 렌더(대출기관)에게 매달 늦지 않고 낼 수 있다는 것을 증명하는 것입니다. 크레딧 점수가 좋을수록 승인 확률이 높아지고, 이자율이 낮아진다는 건, 잘 아실 것입니다. 즉, 융자 기간동안 비용을 절감 하실 수 있는거죠. 

 

여기서 크레딧 리포트와 크레딧 스코어는 연관이 있긴 하지만 내용이 다릅니다. 크레딧 리포트는 처음 크레딧을 오픈한 날부터 현재까지 내역을 알려 주고요. 크레딧 스코어는 300 점 에서 850 점 만점 까지 그 크레딧 내역을 숫자로 환산한 것입니다.  

 

대출기관마다 다르긴 하지만, 가장 좋은 이자율을 받으려면 740점 이상이 되야 합니다. 760점 이상 되면 골덴(Golden) 크레딧 이라고 하는데, 최상급 레벨이라고 생각하시면 됩니다. 크레딧 리포트 내용이 좋으면 크레딧 스코어도 같이 높게 연결되어 있는데, 렌더들은 두가지 다 평가합니다.

 

#1. 크레딧 리포트를 초기에 검토하자. 

 

 

미국에는 신용 정보 업체는 대표적으로 3개가 있습니다—에퀴팩스(Equifax), 엑스페리언(Experian), 트렌스유니언(TransUnion). 

 

이 업체들은 1년에 한 번씩 리포트를 공짜로 제공합니다. 생일이나 연초에 알람을 설정 하셔서 한꺼번에 뽑아 보셔도 되고요. 4개월 마다 하나씩 돌아가면서 시간차로 받아 보실 수도 있습니다. **2021년 4월 까지는 매주 무료로 제공되고 있습니다. 

 

유일한 무료 크레딧 리포트 웹사이트 (유사한 유료 사이트에 주의 하세요): 

https://www.annualcreditreport.com

 

리포트를 뽑아보면, 굉장히 길어서 처음에는 겁을 먹을 수 있는데요. 천천히 훑어 보시면 그렇게 어렵지 않습니다. 초록색, 노란색, 빨간색으로 나뉘는데요. 그 중에 노란색과 빨간색만 주의깊게 보시면 되겠습니다. 

 

내용중 틀렸다고 생각되거나, 내가 빌린 적이 없는대출, 모르는 회사같은게 있으면 바로 수정 요청을 하셔야 합니다. 예전에 이사하면서 정리 못한 전기세나 인터넷비, 이런 것들이 크레딧 점수를 낮출 수 있습니다. 만약 연체된게 있다면 모기지 대출 신청하기 전에 업체에 연락해, 하루 빨리 해결 하셔야 합니다. 

 

페이먼트를 늦게 냈다거나, 컬렉션으로 넘어갔다가 나중에 청산 한것처럼, 내용이 부정적인게 있을수 있죠. 이럴땐 굿윌 레터(Goodwill Letter)로 채권자에게 싸인된 편지를 보내면서 조정 요청을 할 수 있습니다. 집 구매를 위해 모기지를 준비하고 있다며 솔직하게 상황 설명하면, 없던 걸로 지워 주기도 합니다. 

 

#2. 매달 늦지 않게 지불하자. 

 

앞에서 말씀드린 것과 같이, 틀린 내용을 수정하거나 과거에 해결된 문제를 없었던 걸로 지우는 것도 중요합니다. 하지만 가장 이상적인 방법은, 생활 속에서 몸 건강을 지키는 것처럼, 평소에 크레딧 건강을 관리 하는 것입니다. 

 

모든 대출부터 제 때 지불 하는게 중요한데요. 크레딧 점수를 집행하는 기관, 마이파이코(MyFICO.com) 에 따르면, 크레딧카드, 학자금 융자, 자동차 대출 등을 매달 꼬박꼬박 내는게, 크레딧 점수에 큰 영향을 준다고 합니다. 작년부터는 새로운 제도를 도입해서, 은행 통장 내역, 전기세, 수도요금 지불 내역도 감안한다고 합니다. 

 

#3. DTI 비율을 낮춰라. 

 

 

조만간 모기지 신청을 하실 예정이라면, 최대한 부채 또는 빚을 줄이셔야 합니다. 그렇게 하면 DTI (Debt-To-Income) 비율을 낮출 수 있습니다.   

 

DTI = 매달 빚 페이먼트 ÷ 매달 총 소득

 

연방 소비자 보호국(CFPB)에 따르면 DTI가 43% 이하로 나와야 집을 살 수 있다고 합니다. 하지만, 이 숫자가 절대적으로 가장 높은 숫자는 아닙니다. 때로는 크레딧 점수가 높은 사람에게 50% 까지 주고, 소규모 은행들은 꽤 높은 DTI 비율을 받아주기도 합니다. 

 

DTI를 낮추려면 이자가 제일 높은 신용카드 같은 빚을 제일 먼저 청산 하는게 좋습니다. A사에 있던 대출을 B사에 대출로 돌려막기 하면, 다 들통나게 작년부터 제도가 바꼈습니다. 그리고 여러 구좌에 뿔뿔이 흩어져 있는 것보다, 차라리 한 구좌로 모든 금액을 몰아 넣으면 점수가 좋아질 수도 있습니다. 구좌를 몇개 둬야 하는지 여부는 각 대출기관마다 다르기 때문에, 소속 브로커나 은행 담당자에게 미리 물어 보시면 잘 가이드 해 주실 것입니다. 

같은 맥락에서, 집을 사기 전에 크레딧 카드 사용을 최소한으로 줄이는 게 좋습니다. 가능하면 카드를 아예 안 쓰는 건 더 좋구요. 크레딧 리밋(한도액)에 비해서 매달 쓰고 있는 게 많으면 크레딧 점수에 안좋은 영향을 끼칠수 있기 때문입니다. 

 

경제가 불안한 요즘 시국에는 카드사들이 크레딧 한도액을 자기들 마음대로 낮추고 있는 상황이고요. 이럴때 일수록 긁고 나서 바로 지불하는 방식으로 하셔서, 카드 사용액이 최소한으로 적게 보도 되게 하는게 현명합니다. 

 

#4. 오래 된 계좌를 닫지 말자. 구관이 명관이다. 

 

 

카드 빚을 갚고나면 계좌를 아예 닫는 게 좋을 것 같다고 생각이 들수 있습니다. 하지만, 반대로 열어두는게 크레딧 점수에는 더 좋습니다. 

 

왜냐하면 모기지 대출 기관들은 오랜 기간 동안 어떻게 신용을 쌓았는지 보길 원합니다. 크레딧 카드, 자동차, 모기지 등, 종류별 대출을 어김없이 내면서 잘 관리 한 것을 보면, 크레딧 점수가 오히려 오릅니다. 

 

#5. 모기지 과정 중, 이외에 빌리는건 잠시 멈추자. 

 

모기지를 신청 예정이라면, 모기지 외에 모든 대출신청 및 크레딧 발급을 잠시 멈추셔야 합니다. 예를 들면 자동차 대출, 학자금 융자, 비즈니스 대출, 신용카드 발급, 또는 새 보험 가입을 당분간 하지 마셔야 합니다. 

 

모기지 신청을 할때는, 45일 내에 여러 기관에게 알아보셔도 크레딧 점수에 큰 영향을 끼치지 않게 됩니다. 짧은 기간 내에 조사 (Hard Pull) 된 것이니까, 신용당국에서는 집을 하나만 사는 것으로 간주합니다.

 

#6. [보너스 정보] 크레딧 점수 사상 최고치.

 

 

판데믹 이후인데도 불구하고 2020년 7월 당시, 크레딧 점수가 711점 으로, 사상 최고치를 찍었다고 합니다. (출처: FICO - Fair Isaac Corp., 2020) 

 

경기 부양 지원금 및, 실직자 지원금, 모기지를 미뤄도 되는 유예기간이 실행 됐었죠. 이런 대책들로 사실상 부정적인 내용을 크레딧 리포트에 올리지 못하니까, 이렇게 기이한 현상이 일어난 것입니다. 게다가 시국이 불안해서, 밖에 나가서 카드를 쓰는 사람들이 줄기도 했으니까 말이죠. 

 

여러분은 어떠신가요? 2021년 이후로 역대급 최저 이자율이 기회라면 기회인데, 집을 사거나 재융자 하실 생각 있으신가요? 

---

게스트 블로거, 장준

미국부자 유튜브에서  부동산 정보와 자영업 이야기, 현지인들의 경험담으로 전하고 있습니다. 

 

유튜브채널 https://youtube.com/미국부자

인스타그램 https://instagram.com/migukbuja